فوربس: التطوير العقاري في جورجيا 2020 خلال جائحة كورونا.. وحلول استثمارية مبتكرة لـ “يورك تاورز”
في لقاء مع فوربس – جورجيا، تناول الرئيس التنفيذي لمجموعة يورك تاورز، التطوير العقاري في جورجيا، وأهمية الإدارة الفعالة خلال الأزمة، ودعم الدولة لقطاع البنى التحتية والتطوير العقاري.
رغم معدلات النمو الاقتصادي العالمية التي شهدتها جورجيا في 2019، وخاصة في قطاع التنمية و التطوير العقاري، إلا أن تأثيرات جائحة كورونا في 2020، والتي ضربت قطاعات التنمية والتطوير في العالم أجمع، أثرت أيضًا على جورجيا، كنتيجة مباشرة للقيود الوبائية التي فُرضت للحد من التنقل البشري وتقليل فرص انتشار العدوى.
بينما خلال جميع القيود المفروضة في البلاد، سواء في الموجة الأولى أو الثانية لانتشار الفيروس في جورجيا، دعمت الحكومة مشروعات البنية التحتية والتطوير العقاري، التي استثنتها من أغلب القيود المفروضة على الأعمال. ما أدى بشكل مباشر لاستمرار أعمال التطوير والبناء، وأنعكس على توقعات المؤسسات الدولية بتعافي الاقتصاد الجورجي في 2021، وعودة معدلات النمو المرتفعة قرب 5% سنويا، ووفقا لتوقعات صندوق النقد الدولي.. سينمو اقتصاد جورجيا بأعلى معدل في أوروبا خلال 2021 – 2025.
وقد رصدت مجلة فوربس – جورجيا، في لقاء مع عمرو الأبوز، الرئيس التنفيذي لمجموعة York Towers، مؤسسة التطوير العقاري الدولية التي تعمل في جورجيا منذ 2017، الإدارة الفعالة للأعمال خلال الأزمة ودور الابتكار. وفي هذا السياق، تناول الأبوز، تحديات سوق العقارات السكنية وأدوات الاستجابة لها. وقام بتقييم أداء برنامج دعم الدولة وتحدث عن جاذبية العقارات كاستثمار ناجع في جورجيا.
الأبوز يرصد تحديات التطوير العقاري في عام الجائحة
وفق تصريح، عمرو الأبوز، لمجلة فوربس: “ضرب الوباء قطاع التنمية العقارية حول العالم بشكل عام، وفي جورجيا على وجه الخصوص، حيث كانت لـ”يورك تاورز” حلولا مبتكرة، لاستقطاب عملاء ومستثمرين جدد في اتجاه عقاري صديق للبيئة لسنوات مقبلة”
شركة التطوير العقاري الدولية York Towers هي من بين أولئك الذين يعملون بنشاط لضمان الحفاظ على التطوير المستمر، مع الاهتمام في الوقت نفسه بمصالح العملاء. وتذكر الشركة أنها تحاول مواكبة الاتجاهات العالمية الحالية وتقدم للعملاء شروطًا مقبولة مصممة خصيصًا لهم.
ويقول الأبوز لـ فوربس: “بمجرد ظهور الوباء، بدأنا في تركيز جهودنا على المستثمرين العقاريين، من عملاء الشركة، في وقت كانوا يبدون فيه اهتمامًا كبيرًا بضح الأموال، في أصول أكثر أمانا خلال الجائحة”. مضيفًا أن هذه الطريقة سمحت لشركة يورك بتحقيق الحد الأدنى من أهدافها المالية لعام 2020.
“وإذا أخذنا في الاعتبار الظروف الحالية لسوق الاستثمار، فقد ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري بالعملات الأجنبية بشكل هامشي بعد أغسطس (5.7٪)، ليقف عند 5.8٪ في سبتمبر. بينما انخفض معدل الرهن العقاري بالعملة المحلية “اللاري الجورجي” إلى 10.8٪ في نفس الشهر، وهو حاليًا أدنى بنسبة 3.5% من أعلى مستوى له في مايو” – يحلل الأبوز.
لا تزال معدلات الإيداع والرهن العقاري بالعملات الأجنبية حاليًا أقل من عائد الإيجار، مما يؤكد جاذبية الشقق كأصول مدرة للدخل الرئيس التنفيذي ليورك تاورز
ورغم المؤشرات الإيجابية لسوق التطوير العقاري في جورجيا خلال أغسطس وما تلاه، إلا أنه من المرجح أن تؤدي زيادة أعداد الإصابات والقيود الإضافية المفروضة على الموجة الثانية من فيروس كورونا إلى إعاقة وتيرة التعافي في الأشهر المقبلة. من ناحية أخرى، فإن الأخبار المتعلقة بنتائج لقاح COVID-19 مشجعة لتوقعات الانتعاش الاقتصادي في المستقبل.
سيكون عام 2021 عامًا مليئًا بالتحديات حيث سيتعين على المطورين العقاريين العمل لجذب الاستثمارات، بجهد حقيقي، على أساس تخطيط استراتيجي واعي. استراتيجية يورك تاورز للتطوير العقاري في 2021
التطوير العقاري والبنية التحية في ظل تحديات الوباء
وفقًا لتحليل قطاع التطوير العقاري في جورجيا، الذي أعدته مؤسسة “كوليرز إنترناشونال”، فبين يناير وأكتوبر 2020، تقلص سوق الشقق المبنية حديثًا بنسبة 24٪ في تبليسي وبنسبة 36٪ في باتومي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وتوضح هذه الأرقام الضرر الكبير الذي لحق بقطاع العقارات والتنمية نتيجة الوباء. وبعد التخفيف من قيود الإغلاق في الصيف، يظهر سوق العقارات السكنية في البلاد ببطء علامات التعافي، بعد أن شهد ركودًا بسبب الوباء.
مبيعات سوق التطوير العقاري في 2020
وتشير تقديرات مسح السوق، التي أجرتها “كوليرز”، إلى أن المطورين في المدينة تمكنوا من بيع أكثر من 22.600 وحدة، بإجمالي 1.5 مليون متر مربع، بين 10 ملايين متر مربع تم بناءها في عام 2020، مقارنة بـ 30.700 وحدة خلال نفس الفترة من العام الماضي.
ويشير التحليل إلى أنه مع ابتكار المطورين لحلول تسويقية، لتشمل المزايا المالية والخصومات وخيارات الدفع السهلة لجذب المشترين أثناء الإغلاق، بالإضافة إلى دعم الدولة التي قدمت برنامج دعم الرهن العقاري، شهدت المبيعات زيادة طفيفة في الربع الثالث من عام 2020 فوق السابق.
وتجدر الإشارة إلى أن معدل نمو مبيعات الشقق القديمة انخفض بنسبة 15٪ على أساس سنوي، أدى إلى انخفاض إجمالي المعاملات في أكتوبر. أما بالنسبة لمبيعات الوحدات الحديثة، فقد ارتفع بنسبة 3٪ على أساس سنوي في نفس الشهر.
الاستثمارات العقارية وانخفاض اللاري في 2020
ومع ذلك، يشير التقرير إلى أن عملية جذب الاستثمار العقاري الأجنبي تواجه حاليًا عقبات أيضًا. على سبيل المثال، بلغ حجم الاستثمار الأجنبي في مشروعات التطوير العقاري خلال الربع الثاني من عام 2020، 79.8 مليون دولار أمريكي، مقابل 297.6 مليون دولار أمريكي خلال نفس الفترة من العام الماضي.
وعلى خلفية تقييد الحركة الجوية، عندما يجد المستثمرون الأجانب صعوبة في السفر إلى جورجيا، تحاول York Towers التواصل معهم عبر الإنترنت والحفاظ على وتيرة النمو و التطوير العقاري.
بصرف النظر عن الصعوبات في جذب الاستثمار، يشير مطورو العقارات في يورك تاورز أيضًا إلى أن انخفاض قيمة اللاري مقابل العملات الأجنبية يمثل مشكلة، حيث إنه يؤثر على سعر العقارات، مما يخلق المزيد من التحديات للقطاع.
وتظهر تقارير كوليرز إنترناشونال أن الأسعار الهابطة تضع خطط الدفع الداخلية تحت المجازفة. وهذا ينطبق بشكل خاص على المشاريع التي هي في مرحلة مبكرة من التطوير، وكذلك العقود ذات الدفعات المقدمة المنخفضة.
ويشير مراقبو السوق العقاري، مستشهدين بالمحادثات مع المطورين، يبلغون عن انخفاض عدد الأقساط. يمكن حل ذلك إذا كان بإمكان المطورين إظهار للعملاء أن البناء سيستمر كما هو مخطط له. ولهذه الغاية ، سيكون للبنوك دور مهم تلعبه.
إذا ظل التمويل العقاري مستقرًا، واستمر البناء والتطوير العقاري دون تأخير، سيطمئن العملاء أن ممتلكاتهم ليست تحت التهديد، وسيكون دافعا قويا للالتزام بخطط السداد. ملخص تقرير كوليرز إنترناشونال
من ناحية أخرى، يؤكد “عمرو الأبوز” على أن أسعار مبيعات الشقق القديمة، أو المعاد تجديدها، تظهر في الغالب اتجاهًا للانخفاض على أساس سنوي في معظم المناطق في الربع الثالث من عام 2020، بينما ظلت الأسعار مرنة في المزيد من المناطق بالنسبة للشقق الجديدة.
أما بالنسبة لأسعار الإيجارات بالدولار الأمريكي، استمرت المعدلات الشهرية في الانخفاض في سبتمبر، بمتوسط 4.9 دولار أمريكي لكل متر مربع في تبليسي، بانخفاض 3٪ مقارنة بالشهر السابق، فيما ظلت الأسعار على نفس المستوى للإيجارات بالعملة المحلية. ”
استراتيجيات يورك للرهن العقاري ومشروعات الضواحي
وفقا لتقرير الميزانية الحكومي حول 2020، ففي سبتمبر ولأول مرة منذ بداية أزمة 2020، زادت مبيعات الشقق في تبليسي. كان هذا جزئيًا بسبب تخفيف القيود المرتبطة بالوباء خلال الصيف، في حين كان لبرنامج دعم الرهن العقاري الحكومي تأثير أيضًا. وفقا للحكومة الجورجية، تم إصدار قروض يبلغ مجموعها 364 مليون لاري جورجي كجزء من برنامج دعم الرهن العقاري بحلول نهاية سبتمبر. ويوضح تقرير الميزانية أن 3823 مستفيدًا استفادوا من البرنامج حتى الآن. في حين أن هذا ليس عددًا كبيرًا ، إلا أنه ساهم في عملية حفظ المطورين للحد الأدنى من أعمالهم.
“عملاء يورك تاورز هم من بين أولئك الذين استفادوا من برنامج دعم الرهن العقاري لشراء العقارات بأسعار مناسبة. من الرهون العقارية الصادرة منذ 6 يوليو، 34.3٪ منهم كانوا من المستفيدين من برنامج الدعم الحكومي. حيث بلغت نسبة إجمالي قيمة قروض الرهن العقاري إلى إجمالي المبيعات 53٪ في الربع الثالث من عام 2020 ، بزيادة قدرها 24 نقطة مئوية مقارنة بالربع الثاني من عام 2020. ولهذا السبب سيلعب البرنامج دورًا مهمًا في النمو الاقتصادي الذي نتوقع رؤيته خلال الأشهر المقبلة “. قال الأبوز لمجلة فوربس – جورجيا.
منتجعات الضواحي.. واحتياجات العملاء
خلص محللو يورك تاورز لسوق التطوير العقاري، إلى أن العزلة أدت إلى زيادة الطلب على المنازل الخاصة داخل وخارج المدينة. حيث ارتفع الطلب بشكل ملحوظ على الوحدات السكنية في ضواحي تبليسي خلال فترة الإغلاق في الربيع. ويهتم الناس الآن أكثر بشراء واستئجار منازل في بيئة منعزلة بعيدًا عن الحشود الكبيرة. وقد لاحظت إدارة يورك تاورز مثل هذه الاتجاهات.
وتحقيقا لهذه الغاية، أطلقت الشركة عروض مبتكرة وصديقة للبيئة لعملائها. حيث يمكن القول أنها تشكل بيانًا جديدًا عن سوق العقارات الجورجي. وبشكل أكثر تحديدًا، تشمل مشروع Lisi View بجادة “موختسكارو” المطلة على المدينة، حيث تشكل العديد من الفيلات جزءًا من كومباوند واحد ومفهوم معماري متسق، وكذلك مشروع مدينة يورك “York Town” بمنطقة طباخميلا، التي تصفه الشركة بأنه المكان المثالي الأمن للاسترخاء.
مثل هذه المشاريع هي أيضًا ضمان لمستقبل هادئ وآمن ، حيث ستبقى المساكن الصديقة للبيئة استثمارًا جذابًا وآمنًا على المدى الطويل. تعتبر يورك تاورز هذه المشاريع واحدة من المزايا التنافسية الرئيسية للشركة ، والتي ستساعدهم في التغلب على فترة عدم اليقين الحالية.
الوحدات العقارية الصديقة للبيئة هي ضمان الاستثمار الآمن على المدى الطويل، ومن أهم المزايا التنافسية الرئيسية للشركة. عمرو الأبوز – رئيس مجلس إدارة يورك تاورز
“يجب أن تشهد العقارات السكنية أقصى قدر من الجذب لراغبي التملك في مناطق الضواحي. حيث غيّر خيار العمل من المنزل التفضيلات تجاه الشقق والمنازل الأكبر في الضواحي. حيث تحتم على مشترو المنازل أنم يكونوا على استعداد للتنقل أبعد قليلاً من قلب العواصم، لشراء منزل أكبر، بغية استيعاب مساحة عمل مخصصة داخل منازلهم. وستكون السنوات الثلاثة القادمة أفضل بكثير. لقد اخترنا التركيز على مجال أعمال التطوير الذي سيصبح ذا شعبية متزايدة في السوق. حيث سيبدي المستثمرون أيضًا اهتمامًا أكبر بمثل هذه المشاريع. التجمعات والكومباوندات الصديقة للبيئة هي اتجاه جديد من شأنه أن يساعد في التغلب على التحديات القائمة في قطاع التنمية” – يتوقع عمرو الأبوز.
وفقا لبيانات “يورك تاورز“، فقد استقطبت الشركة العديد من المستثمرين، من أوروبا والشرق الأوسط، إلى مشاريعها على مدى السنوات الخمس الماضية. منذ يوم تأسيس الشركة، كانت تسعى جاهدة لخلق الاهتمام بجورجيا بين المستثمرين الأجانب، وقد اكتسبت خبرة كبيرة في جذب التمويل من الخارج.
وفقًا للمدير التنفيذي للشركة، فإن الاهتمام بمشروعات التطوير العقاري في جورجيا مرتفع بشكل خاص بين دول الشرق الأوسط والمستثمرين الروس. وإذا نظرنا إلى إحصائيات عام 2019، فقد استحوذت دول الشرق الأوسط على أكبر حصة من المستثمرين بنسبة 42٪ من الرقم الإجمالي، تليها روسيا بنسبة 18٪. يأتي الاهتمام الكبير أيضًا من الدول الأوروبية، التي استحوذت على حصة 6٪ من المستثمرين في عام 2019.
المصدر: هلا جورجيا - فوربس
